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　　在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，由于戶(hù)口遷移引發(fā)的糾紛屢見(jiàn)不鮮，不少買(mǎi)房人遇到了賣(mài)家戶(hù)口遲遲不遷走，或者買(mǎi)了“學(xué)區(qū)房”卻無(wú)法落戶(hù)的糟心事。昨日，上海市二中院通報(bào)了該院3年來(lái)審理的因戶(hù)口遷移引發(fā)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，上海戶(hù)口，買(mǎi)房人請(qǐng)求現(xiàn)有戶(hù)口遷出的案件占86%。市二中院表現(xiàn)，法院無(wú)法判決遷移戶(hù)口，但買(mǎi)房人可以根據(jù)合同約定主意相應(yīng)的違約金。

　　違約金達(dá)房款20%

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，自至7月，市二中院先后審理二審的涉及戶(hù)口遷移問(wèn)題的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件共50件。占同期審理的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件總數(shù)的5%。其中，買(mǎi)房人請(qǐng)求現(xiàn)有戶(hù)口遷出的案件占總數(shù)的86%。

　　“案件集中在學(xué)區(qū)房及連環(huán)買(mǎi)賣(mài)中”，市二中院民一庭庭長(zhǎng)肖大明介紹，在因戶(hù)口遷移引發(fā)的糾紛案件中，涉及學(xué)區(qū)房買(mǎi)賣(mài)的案件占25%，上海戶(hù)口，如房屋中已登記有多人戶(hù)口，現(xiàn)有學(xué)籍可能已被應(yīng)用，影響學(xué)區(qū)房落戶(hù)。涉及連環(huán)買(mǎi)賣(mài)的案件占20%，如房屋中有賣(mài)房人或前手房屋所有權(quán)人的戶(hù)口，戶(hù)口登記人不配合遷出或無(wú)法遷出等。

　　肖大明說(shuō)，的案件涉及案外人的戶(hù)口，即涉案房屋中除了賣(mài)房人戶(hù)口外，還涉及其親屬等其他案外人的戶(hù)口，或者前手房屋所有權(quán)人及相干人員的戶(hù)口。

　　當(dāng)事人在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中大多對(duì)違背戶(hù)口遷移任務(wù)的違約金進(jìn)行了明確規(guī)定，如一般約定按房屋總價(jià)款的必定比例按日支付違約金。由于違背戶(hù)口遷移任務(wù)的違約行動(dòng)持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，導(dǎo)致訴訟時(shí)違約金數(shù)額較高。“多數(shù)人5b4請(qǐng)求違約方繳納幾十萬(wàn)元，也有部分請(qǐng)求的高達(dá)百余萬(wàn)元，數(shù)額已經(jīng)達(dá)到總房款的20%?！?/p>

　　不遷戶(hù)口原因多樣

　　肖大明表現(xiàn)，“學(xué)區(qū)房”交易市場(chǎng)較為生動(dòng)。留學(xué)生戶(hù)口戶(hù)口若報(bào)入上海市或區(qū)人才服務(wù)中心集體戶(hù)的附同意接受函原件；戶(hù)口若報(bào)入由業(yè)務(wù)管理部門(mén)推薦的集體戶(hù)口的，用人單位報(bào)上海市人力資源和社會(huì)保障局（上海市外國(guó)專(zhuān)家局）的請(qǐng)示函中須注明；戶(hù)口若報(bào)入本人購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)房?jī)?nèi)的，附房屋產(chǎn)權(quán)證。有的當(dāng)事人購(gòu)置“學(xué)區(qū)房”，尤其是東城、西城等中心城區(qū)的平房，上登記為居住，但實(shí)際是過(guò)道，或?qū)嶋H面積非常小，有的甚至不到2平方米，無(wú)法滿(mǎn)足居住條件，在落戶(hù)中可能存在障礙?；蛞?qū)W籍應(yīng)用限制等原因無(wú)法確保入學(xué)資格，導(dǎo)致購(gòu)房目標(biāo)無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

　　還有買(mǎi)房人未預(yù)先調(diào)查核實(shí)，未與其他戶(hù)籍登記人明確戶(hù)口遷出任務(wù)，僅僅是賣(mài)房人答應(yīng)讓其親屬遷出，以至于在合同履行過(guò)程中，涌現(xiàn)登記人不愿配合、根本找不到登記人，甚至登記人已經(jīng)逝世亡等情況，致戶(hù)口遲遲無(wú)法遷出。海歸上海落戶(hù)派出所的戶(hù)籍民警，負(fù)責(zé)登記造冊(cè)、記錄各家成員姓名、性別、年齡、職業(yè)、住址、成員關(guān)系等各類(lèi)資料。

　　部分戶(hù)口的登記人沒(méi)有其他落戶(hù)地點(diǎn)，如有的賣(mài)房人賣(mài)房后租住“公租房”，有的老人以“賣(mài)房養(yǎng)老”的方法居住在養(yǎng)老院等，因“公租房”、養(yǎng)老院及私人租賃的房屋等不具備落戶(hù)的條件，導(dǎo)致戶(hù)口無(wú)法遷出。

　　■法官提5b4醒

　　提前核實(shí)戶(hù)口學(xué)位

　　肖大明表現(xiàn)，如果登記人不批準(zhǔn)遷出戶(hù)口或不具備遷出戶(hù)口，或者涉案房屋有其他無(wú)法落戶(hù)的情況，買(mǎi)房人僅能根據(jù)雙方買(mǎi)賣(mài)合同的約定，主意相應(yīng)的違約金，無(wú)法請(qǐng)求法院判決他人遷出戶(hù)口或判決其遷入戶(hù)口，公安機(jī)關(guān)亦沒(méi)有強(qiáng)制他人遷出戶(hù)口的權(quán)利。海歸上海落戶(hù)派出所的戶(hù)籍民警，負(fù)責(zé)登記造冊(cè)、記錄各家成員姓名、性別、年齡、職業(yè)、住址、成員關(guān)系等各類(lèi)資料。但根據(jù)現(xiàn)有的戶(hù)籍政策，房屋內(nèi)現(xiàn)有的戶(hù)口不影響新的所有權(quán)人戶(hù)口的遷入，買(mǎi)房人取得房屋所有權(quán)后，可以辦理戶(hù)口遷入。

　　他提示，買(mǎi)房人應(yīng)在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同前懂得涉案房屋中的戶(hù)口登記情況，并在合同中明確約定房屋內(nèi)現(xiàn)有戶(hù)口的遷出期限及相應(yīng)違約責(zé)任。以購(gòu)置“學(xué)區(qū)房”為重要目標(biāo)的買(mǎi)房人，應(yīng)提前向?qū)W校及教導(dǎo)部門(mén)核實(shí)相干入學(xué)政策及涉案房屋學(xué)籍的應(yīng)用情況。如果所在學(xué)區(qū)對(duì)學(xué)籍應(yīng)用有限制，建議在合同中明確約定入學(xué)指標(biāo)應(yīng)用問(wèn)題及相應(yīng)違約責(zé)任。

　　如果雙方明確約定涉案房屋對(duì)應(yīng)的學(xué)籍指標(biāo)歸買(mǎi)受人應(yīng)用，如果賣(mài)房人違約，有可能導(dǎo)致買(mǎi)房人購(gòu)房目標(biāo)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，買(mǎi)房人請(qǐng)求持續(xù)履行合同的，那么買(mǎi)房人可在訴訟b68過(guò)程中向法院申請(qǐng)行動(dòng)保全，禁止應(yīng)用涉案房屋及該房屋對(duì)應(yīng)的戶(hù)口的學(xué)位。